《房地产法》自考真题试卷及答案四【2010年1月】

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

44.简述房地产法的基本原则。1-20

答：

我国房地产法的基本原则如下:

(1)土地公有原则。

(2)土地有偿使用原则。

(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。

(4)房地产综合开发原则。

(5)城镇住房商品化原则。

(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。

45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。11-248

答：

成片土地开发经营活动十分复杂，有必要对其内容范围加以明确。主要有以下几点：

(1)向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家。

(2)出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属丁国家所有。如要开发利用，则应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。

(3)开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。

(4)外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。

46.简述解决房地产纠纷的法律方式。12-260

答：

解决房地产纠纷的法律方式有：

(1)协商：协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。即双方愿意进行商谈，并达成一致协议。在任何一方都不得以势压人，将自己的意志强加给对方。任何单位或者个人亦不得非法干预。第二，合法。双方达成的协议必须是合法的，不得违反国家法律、法规，不得损害社会公共利益。

(2)行政处理：行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。

(3)仲裁：仲裁，亦称公断，指的是由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。平等主体的公民(自然人)、法人和其他组织之间发生的房地产合同纠纷和没有合同的房地产纠纷，可以依法采用仲裁方式处理。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。

(4)诉讼：从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷，由人民法院行政审判庭审理。房地产案件审判同其他民事、经济审判一样，坚持独立审判，以事实为根据、以法律为准绳，当事人享有平等的诉讼权利，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利等原则。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼;而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。

47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。13-287

答：

违反城市房地产管理开发经营管理条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。