《房地产法》自考真题试卷及答案六【2011年10月】

六、案例分析题(本题10分)

49.2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。

请回答下列问题：

(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么? 6-175

答：

合同有效。根据最高人民法院的司法解释，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未按规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”因此，该合同未办理房屋租赁登记仍然是有效的。

(2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么? 6-172

答：

不能。合同一经依法订立便具有法律约束力。合同法规定，六个月以上的租赁合同应采取书面形式，故该合同在形式上也合法，张某无权要求王某搬出。

(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么? 6-177

答：

不影响。《担保法》规定，“抵押人将一经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”该条并未规定必须征得承租人同意，故王某是否同意不影响张某向银行贷款。

(4)银行是否有权要求王某搬出，为什么? 6-177

答：

无权。依《担保法》上条规定，“原租赁合同继续有效”，因此，后设定的抵押权在实现时，承租人受“买卖不破租赁”规则的保护，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。