《房地产法》自考真题试卷及答案四【2013年10月】

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

41.简述物业服务企业的法律地位。8-187

答：

物业服务企业的法律地位是：

(1)物业服务企业的管理权来源于物业股务合同授予的权限

业主团体是物业管理的权利主体，业主委员会根据业主大会的决定，来选聘物业服务企业，提供一定质量水平的管理服务。不过业主委员会不能直接替业主大会选聘物业企业，只能是代为签合同。

(2)物业服务企业与业主大会或业主在法律地位上是平等的

他们之间是受托人和委托人、服务者和被服务者关系，物业服务企业提供的服务水平质量、收费标准，除依法限制外，基本上是一种商业交易的合同关系，两者之间不存在领导与被领导、管理与被管理的关系。

(3)物业服务企业与业主大会、业主委员会必须依法依约建立合作关系

物业服务企业要和业主委员会进行协调配合，处理好物业服务企业、业主与业主委员会三者的关系。

42.简述土地管理制度的基本内容。3-75-76

答：

土地管理制度的主要内容有：

(1)土地利用管理制度

土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和土地节约集约利用制度。

(2)土地市场管理制度

土地市场包括土地一级市场和二级市场，其中一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为;二级市场主要是建设用地使用权转让、出租和抵押。

(3)土地征收征用制度

土地征收征用制度主要包括征收征用的补偿标准的确定;征收征用的审批权限;征收征用的程序。

(4)土地执法监察制度

土地执法监察包括对土地违法行为的认定和法律责任的追究。

43.简述房地产交易的特征。6-140

房地产交易具有下面的特征：

(1)第一，房地产交易是平等主体间的法律关系。

无论是房地产转让、房地产抵押还是房屋租赁，都属于平等主体间的法律关系，受合

同法、物权法、担保法等的调整。

(2)第二，房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。《城市房地产管理法》第36条明确要求房地产转让、抵押的当事人办理权属登记。

(3)第三，房地产交易行为受到政府的管制和调控。

44.简述房地产中介服务的主要特点。7-160-161

答：

房地产中介服务主要有三个特点：

(1)房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用。

(2)房地产中介服务是一种委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，中介服务机构在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。

(3)房地产中介服务是一种有偿服务。房地产中介服务是一种有偿性、服务性的经营活动，委托人应当按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。