《房地产法》自考真题试卷及答案四【2014年4月】

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

41.简述宅基地使用权的概念及特征。2-60

答：

根据《物权法》第152条的规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权具有以下特征：

(1)宅基地使用权的权利人只能是本农村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。

(2)宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。

(3)宅基地使用权实行“一户一宅”。

(4)宅基地使用权具有福利性。农村村民取得本农民集体所有土地上的宅基地基本上是无偿的，或者只缴纳少量的费用。

(5)除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地。

42.简述建设工程招标的性质和范围。5-124

答：

一、招标的法律性质

招标的法律性质属于要约邀请。建设单位招标的根本目的是希望有施工单位就该建设项目向其投标(要约)，然后建设单位在收到的若干要约中依据一定的原则和标准进行评选，对符合要求的投标(要约)进行承诺，签订一份《建设工程施工合同》。

二、招标的适用范围

施工单项合同估算价在200万人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的项目;同时，法律规定了例外情形，即强制招标的项目有：

1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;

2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;

3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

大多数房地产开发项目，尤其是商品住宅和保障房的开发项目，都属于关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标确定施工单位。

43.简述商品房包销的基本流程。7-175

答：

商品房包销的基本流程大致如下：

(1)开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房;

(2)双方确定商品房包销基价;

(3)不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定数额的商品房价款(或者根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项);

(4)商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入;

(5)如果低于基价售出，其不足基价部分，由包销商向开发商补偿;

(6)包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。

44.简述建筑物专有部分所有权的确定标准。8-179

答：

依据最高人民法院2009年颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区务所有权司法解释》)第2条规定，需要具备以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有权的客体：

(1)构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。

(2)须具有适用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。

(3)能够登记成为业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。